广西北海的房价未来能3万一平方吗？

WHP0120

广西北海的房价是否会达到3万一平方米，受到多种因素的影响，包括但不限于：
1. "经济发展"：北海作为广西的重要城市，其经济发展状况、产业布局和城市基础设施建设等都会影响房价。
2. "人口流动"：随着人口的流入，尤其是中高端人口的流入，会推动房价上涨。
3. "政策调控"：政府的房地产调控政策对房价有着直接的影响。
4. "市场供需"：房地产市场的供需关系也是决定房价的关键因素。
5. "区域发展"：北海作为海滨城市，旅游资源丰富，区域发展规划和旅游资源开发也可能影响房价。
根据目前的市场情况，北海的房价相对其他一线城市和热门的二线城市来说，仍然处于较低水平。3万一平方米的房价在北海属于高端市场，能否实现，取决于上述因素的相互作用。
从长远来看，如果北海的经济持续增长，人口持续流入，且政府有相应的政策支持，未来房价有可能上涨。但是否能实现3万一平方米的目标，目前难以准确预测。建议您关注当地房地产市场的发展动态，并结合自己的实际情况进行投资决策。

用户2819763878349田

广西.北海

结论：未来五年内，北海平均房价达3万/平米的概率很小。如果说单一楼盘出现3万/平的价格，那倒是不排除可能性，但并不能代表北海房地产整体水平。

本题内容有五个部分：

• 前言——几个概念的明确
  

• 支撑地区房价走高的内生性因素

• 北海2018年社会经济发展状况

• 北海房价走势及两主城区价格

• 对北海当前房价合理性的评估

前言——几个概念的明确

1、本题表述的“未来”时间周期不明确。未来到底是什么时候？是30年？是50年？还是100年以后……。“未来”的房价是多少，能不能达3万/平米，应当说没有人能知道，还得是让市场说了算。为便于分析，和尚明确预设了——未来五年内。

2、北海房价问题的表述。北海是全国四线城市，辖有四个县级以上行政管理区，依楼主表述题意，北海房价应当是指——北海市主城区。北海市主城区有两个，即海城区和银海区，主城区的房价一般较其他城区房价要高，相对来说更能代表一个地区的房地产水平，因此，下面的房价分析会倾向主城区房价。

支撑地区房价走高的内生性因素

房子是商品，不论是居住属性还是金融属性，房子的商品价格水平最终由市场供需关系决定。市场供需关系最主要体现为消费者的购买力。

一个地区的购买力，通常由收入水平和需求水平组成。如果说收入水平有了，但是对住房的需求较低，房价也是较难走高；如果说有需求的市场欲望，但是收入水平较低，房价也是较难走高的。只有在收入和需求达到比较充分的状态，房价的市场化走高才有基础，才能持续，这个市场逻辑应当是比较容易理解。

归根结底，一个健康的房地产市场价格，最终是由地区的内生性因素决定的，这个内生性因素就是当地的经济基本面和人口增量规模。

北海2018年社会经济发展状况

1、人口增量规模情况

2010年常住人口153.93万，2018年常住人口168万，十年时间增加14万人，增幅9%，年化增长率0.9%。常住人口增长率非常缓慢（小）。

2010年户籍人口161.75万，2018年户籍人口178.18万，十年时间增加16.43万人，增幅10.15%，年化增长率1.01%。户籍人口增长率非常小（缓慢）。

从上述人口数量变化来看，北海市属于存量人口流出地区，同时缺乏增量人口流入。同时作为一个地级市，人口规模总量也较小。这些对于当地房价购买力是有相当的瓶颈。

2、社会经济发展状况

——经济基本面

• 2018年GDP值1331.87亿元，人均7.93万元，全国水平6.46万元。

• 三次产业的结构比例为16.6：48.1：35.3，很明显农业占比较大，以工业经济为主，高附加值的服务产业经济较落后。主要规模工业产业：造纸、化工、机械设备、汽车制造、医药为主，多为传统性行业。

• 财政预算收入71.64亿元，税收收入49.89亿。人均创收0.43万元，人均创税0.3万元。全国人均创收1.31万元。

• 金融机构人民币各项存款余额1092亿元，金融机构人民币各项贷款余额753.8亿元。

——居民生活水平

• 住户存款653.75亿元，人均3.73万元。全国平均5.19万元。
  

• 社会零售总额2018年为265亿，人均1.58万元。全国水平1.98万元。

• 居民人均可支配收入23536元，其中城镇居民人均可支配收入31912元，农村居民人均可支配收入12749元，城乡差别较大。全国水平28228万元。

• 全市城镇非私营单位在岗职工(含劳务派遣人员)年平均工资为60622元。

总体来看，北海经济体量较小，经济基本面较一般，大多数据不及全国平均水平，暂且属于一个经济欠发达地区。

北海房价走势及两主城区价格

近一年来，北海房价呈震荡上涨走势。2019年10月，新盘参考价格9060元，较年初价格8948元，上涨1.25%。5月见高9086元后，呈出现了高位波动走势。

海城区——近一年来，房价呈高位波动走势。2019年10月，新盘参考价格8736元，较年初价格8482元，上涨3%。5月见高8925元后，呈现稳中有落走势。

海城区房价，当前较北海地区整体均价9060元，低了3.7%。

银海区——近一年来，房价呈高位稳中波动走势。2019年10月，新盘参考价格10362元，较年初价格10085元，上涨2.75%。7月见高10426元后，房价略有回落。

银海区房价，当前较北海地区整体均价9060元，高出14.37%。

北海新盘整体价格段分布。价格以0.6万元~1.0万元为主，破万元以上的价格有小部分。

对当前北海房价合理性的评估

1、房价收入比

由于各城区房价有差异，我们采用北海地区均价9060元/平，作为分析基准数据。并从人均可支配收入和城镇职工在岗平均工资，两个角度来考察房价收入比。

假定购买100平米的套房，总价款90.6万元，一家庭两人工资（收入）。

• 平均可支配收入
  

房价收入比=90.6/4.7072=19.25年，这是一家人不吃不喝的情况下，所需支付年限。

如果按全国支出占收入比（70.33%）水平计算，房价比收入比=64.25年，也就是说用一个家庭的余钱来供房，需要64.25年才能买一套房。

• 城镇职工在岗平均工资
  

房价收入比=90.6/12.12=7.6年，这是城镇家庭在未完税费情况，不吃不喝的供房年限。

同样用全国相应水平来换算，房价收入比=25年，相当于城镇家庭用余钱供房。

关于房价收入比，目前美国是4年，欧州为6~8年，深圳为35年。可以看出北海作为四线欠发达的城市，其房价水平已偏离了基本面，居民购房压力较大。

2、北海房价为何涨这么高？

北海房价，从目前来看是偏高的，这有两个原因：

一是全国房价已走牛了20年，当前整个楼市价格依然处在上涨趋势周期中，北海房价也是跟随全国房价这个大环境。

二是近几年，北海进行了棚改计划，纵所周知棚改会推升当地房价，这才是最主要的原因。2015年累计开工建设保障性住房和棚户区改造32168套(户)，建成24954套(户)；2016年保障性住房和棚户区住房改造新开工3958套、基本建成4879套、分配入住2037套；2017年棚户区改造4069套；2018年棚户区住房改造开工建设1893套，基本建成498套，分配入住公共租赁住房2045套，入住率达95%。

可以说，北海房价近几年来的走高，并不是因为经济基本面因素，而是棚改政策因素助推为主要驱动。2019年全国棚改转向旧改，这对于北海房价会产生较大冲击。

3、目标房价3万/平米，距离有多远

• 以北海地区均价9060元为基准，涨到3万/平，需要涨幅231%。
  

• 以银海区均价10362元为基准，涨到3万/平，需要涨幅190%。
  

北海地区均价2019年来涨幅1.25%，银海区2019年来价格涨幅2.75%，基本处于稳中有涨格局，这符合楼市“房住不炒”和长效调控机制。

近三年来，全国反复强调“房住不炒”，并且稳房价、稳地价、稳预期的调控目标一直没有改变，因为全国楼市已经出现了对经济增长的挤出效应，房价具有了一定泡沫。可以说“房住不炒”经2019年7月30日政治局会议后，叠加“不以房地产作为短期经济刺激的手段”，已经指明了未来房价走势方向，大概率以稳中波动为主，大涨大跌都不符合社会经济发展要求。

综上，北海房价未来五年（甚或十年）内，想从当前房价水平涨到目标价3万/平，概率非常小。即或是主城区可能性也不大。这不仅有北海社会经济基本面因素决定，也有国家政策和楼市长效调控机制的要求。

上述楼盘数据，仅供参考。

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